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购房如果贷款办不下来,如何避免违约责任

费先生首次购房,需要办理购房贷款,他购买的房子为四百万,首付三成是一百二十万,他需要支付贷款二百八十万,税费和中介费约为三十万。在签订合同前,胆小谨慎的费先生决定还是先找律师法律咨询一下,如果贷款办不下来,自己可以不负责任吗?律师

沈洁律师接待了费先生的法律咨询,沈律师认为他面临的困惑是楼市新政下的一个新问题,如果是楼市调控政策之前签订的合同,买卖双方可以使用法律上的情势变更原则,或者解除合同,或变更合同履行方式。如果在政策出台后签订的合同,不能办理贷款的风险要由买家承担。

不少中介为了承揽业务承诺帮助办理贷款,则合作承诺属于义务性质,没有强制作用,如贷款不能办理,或办理的贷款数目小于预期的,卖家就要自己想办法筹齐款项,导致合同不能履行的,中介是不承担合同约定的义务,不能轻易相信中介做出能够办理贷款的承诺,如果中介承诺的,应当和其签订书面协议,如果贷款不能办理,后果由中介承担,买方的违约责任也由中介承担。

当然还有一种办法就是和上家共同约定,如果贷款能够办理的,房屋买卖继续进行。贷款无法办理,下家又不能筹齐房款的,任何一方都可以解除合同,并且不承担任何违约责任。当然同意这样做的上家不会太多,费先生还是需要和上家好好谈谈的。如果有了上家的同意,那么他就可以不用顾忌,尽快办理贷款,如果贷款无法全额批下来,自己又无法筹齐房款的,就可以向上家提出解除合同,拿回支付的首付款。律师

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